의뢰인은 2014년 7월, 직장 문제로 가족과 함께 거주할 주택이 필요해 한 아파트를 보증금 1억 6,000만 원, 계약 기간 2년의 조건으로 임차해 입주하게 되었습니다.

당시에는 2년 정도만 거주한 뒤 다른 곳으로 옮길 수도 있겠다는 생각도 있었지만,

실제로 생활을 시작해 보니 주변 생활 환경이 안정적이었고 자녀의 학교 문제나 직장 이동 동선도 잘 맞아 자연스럽게 거주 기간이 길어지게 되었는데요.

계약 기간이 종료된 이후에도 임대인과 특별한 분쟁은 없었습니다.

월세가 포함된 구조였기 때문에 월세는 매달 정상적으로 지급했고, 관리비 역시 밀리지 않도록 성실히 납부해 왔죠.

임대인 역시 “그냥 계속 거주하면 된다”는 입장을 보이며 별도로 갱신 계약서를 작성하자는 이야기를 꺼내지 않았고,

의뢰인 또한 굳이 문제를 만들 필요가 없다고 생각해 그대로 거주를 이어갔고, 그 결과 임대차 계약은 묵시적 갱신 상태로 수년간 계속 유지되게 되었습니다.

그러던 중 의뢰인은 직장 사정과 가족의 생활 계획이 변경되면서 더 이상 해당 아파트에 계속 거주하기 어렵다고 판단하게 되었고, 집주인에게 이사 소식과 함께 보증금 반환 이야기를 전달하였는데요.

하지만 임대인은 점차 “요즘 세입자를 구하기 쉽지 않다”, “다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다”는 입장을 보였고,

이로 인해 의뢰인은 이사 일정과 보증금 반환 시기를 확정하기 어려운 상황에 놓이게 되었습니다.

결국 의뢰인께선 임대차 계약을 적법하게 해지하고 보증금 전액을 반환받기 위해 법적 절차를 진행하기로 결정하셨고, 문제 해결을 위해 법무법인 해든 울산분사무소를 찾아 상담을 요청하셨습니다.

1. ‘묵시적 갱신’ 상태에서의 계약 해지 요건을 정리했습니다

주택임대차 계약은 기간이 종료된 이후에도 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이에 대해 특별한 이의를 제기하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 보게 됩니다.

이 때 임차인이 해지 의사를 통지하면 일정 기간이 지난 뒤 계약을 종료할 수 있는데요.

해든의 신창민 변호사는 먼저 기존 임대차 계약의 체결 시점과 계약 기간, 이후 묵시적 갱신이 이루어진 경과, 현재 임대차 관계의 상태 등을 정리했습니다.

이를 바탕으로 법적으로 효력이 발생하는 방식으로 해지 의사를 명확히 표시할 수 있도록 절차를 안내했죠.

또한 내용증명 발송 시점과 상대방에게 도달하는 시점, 계약이 실제로 종료되는 예상 시점을 역산해 의뢰인의 이사 일정과 맞출 수 있도록 계획을 세웠습니다.

2. 보증금 반환 의무 발생 시점을 명확히 정리했습니다

임대인은 계속해서 “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다”는 입장을 유지하고 있었습니다.

그러나 법적으로 보증금 반환 의무는 다음 세입자의 입주 여부와 직접적으로 연결되는 것이 아니기 때문에,

법무법인 해든의 부동산전문변호사는

- 임대차 계약 종료 요건 충족 여부

- 주택 인도 준비 상황

- 보증금 반환 지연 시 발생할 수 있는 법적 책임

등을 중심으로 사건 구조를 정리하여, 임대인이 “다음 세입자”를 이유로 반환을 미루기 어렵도록 상황을 정리했습니다.

특히 보증금 반환이 지연될 경우 발생할 수 있는 지연이자 부담까지 함께 설명하면서,

반환을 계속 미루는 것이 임대인에게도 불리할 수 있다는 점을 명확히 했습니다.

3. 소송 이후 강제집행까지 고려해 대응했습니다

보증금 반환 사건은 판결을 받는 것 자체보다 실제로 보증금을 회수하는 것이 더 중요하죠.

이에 해든은 사건 초기부터 단순한 반환 청구에 그치지 않고, 판결 이후 강제집행 절차까지 이어질 가능성을 고려해 대응 방향을 설계했습니다.

임대인의 재산 상태와 집행 가능성을 검토하고, 실제로 보증금을 회수할 수 있는 방법이 무엇인지 사전에 확인했고,

실질적인 보증금 회수로 이어질 수 있는 구조로 사건을 준비했습니다.

- 보증금 1억 6,000만 원 전액 반환

- 보증금 반환 지연에 따른 지연이자 12% 인정

- 소송비용 전액을 피고(임대인)가 부담

- 판결 이후 강제집행까지 가능한 구조 확보